Wohnen als Studentin oder Student in Salzburg
Heim, WG oder eigene Wohnung sind nicht drei Preisklassen, sondern drei verschiedene Rechtslagen. Im Heim gilt das Studentenheimgesetz, in der WG entscheidet die Unterschrift auf dem Vertrag darüber, wer für die Miete der anderen haftet.
Drei Wohnformen, drei verschiedene Rechtslagen
Der teuerste Fehler bei der Wohnungssuche in Salzburg ist nicht der Preis, sondern die Annahme, alle drei Wohnformen funktionierten nach denselben Regeln. Sie tun es nicht: Für ein Zimmer im Studentenheim gilt das Studentenheimgesetz, für WG und eigene Wohnung das Mietrechtsgesetz - und innerhalb der WG hängt fast alles davon ab, wer den Vertrag unterschrieben hat.
| Heim | WG | Eigene Wohnung | |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Studentenheimgesetz | Mietrechtsgesetz | Mietrechtsgesetz |
| Möbliert | immer | meist teilweise | selten |
| Kaution | üblicherweise keine drei Monatsmieten | anteilig, im Innenverhältnis oft strittig | bis zu drei Bruttomonatsmieten |
| Nebenkosten | im Preis enthalten | getrennt abzurechnen | getrennt abzurechnen |
| Kündigung durch Sie | zum Ablauf des Folgemonats | je nach Vertragskonstruktion | bei Befristung stark eingeschränkt |
| Haftung für andere | keine | möglich, und zwar für alles | keine |
Das Heim ist kein Mietverhältnis
Studentenheime sind vom Mietrechtsgesetz ausgenommen. An seiner Stelle gilt das Studentenheimgesetz, und das ist in einem entscheidenden Punkt besser als das Mietrecht: Sie können jederzeit zum Ablauf des nächstfolgenden Kalendermonats kündigen. Eine Bindung über ein ganzes Studienjahr, wie sie ein befristeter Mietvertrag mit sich bringt, gibt es hier nicht.
Der Vertrag darf zwar eine längere Kündigungsfrist vorsehen - dann greift aber eine gesetzliche Absicherung: Eine Kündigung zum Semesterende ist jedenfalls wirksam, wenn sie für das Wintersemester bis zum 30. November und für das Sommersemester bis zum 30. April ausgesprochen wird. Diese beiden Daten sollten sich alle merken, die im Heim wohnen und mit dem Gedanken spielen auszuziehen.
Dazu kommt eine Liste wichtiger Gründe, bei denen auch eine vereinbarte längere Frist nicht gilt und zum Folgemonat gekündigt werden kann: Präsenz-, Ausbildungs- oder Zivildienst, Wechsel des Studienortes, Studienabbruch, Studienabschluss, Schwangerschaft, Pflege naher Angehöriger und plötzlich auftretende soziale Notlage. Die Bestimmungen stehen in Paragraf 12 des Studentenheimgesetzes.
Wann der Heimträger kündigen darf
Umgekehrt kann auch der Betreiber vorzeitig kündigen, aber nur aus bestimmten Gründen: wenn das Studium beendet wird, wenn Sie den Platz nicht selbst nutzen, bei unerlaubter Untervermietung, bei zwei Monaten Zahlungsverzug trotz schriftlicher Mahnung, bei strafbaren Handlungen und bei groben Vertragsverstößen nach schriftlicher Verwarnung. Bei strafbaren Handlungen oder unmittelbarer Gefahr für Haus und Bewohner kann der Vertrag sogar sofort aufgelöst werden.
Der Punkt, der im Alltag am häufigsten schlagend wird: Ihr Heimplatz gehört Ihnen persönlich. Ihn für ein Auslandssemester weiterzugeben, ohne das mit dem Betreiber zu klären, ist ein Kündigungsgrund.
Wenn Leistungen ausfallen
Fällt eine im Heimvertrag zugesagte Leistung weg - die Reinigung, ein Gemeinschaftsraum, die Waschküche -, kommt eine Minderung des Benützungsentgelts in Betracht. Das Sozialreferat der ÖH Salzburg rät in solchen Fällen, die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten, statt einfach weniger zu überweisen; die kostenlose Mietrechtsberatung läuft über das Sozialreferat, Kontakt sozref@oeh-salzburg.at. Welche Häuser es gibt und was sie kosten, steht im Beitrag zu den Studentenheimen in Salzburg.
Die WG: entscheidend ist, wer unterschreibt
Bei Wohngemeinschaften gibt es zwei Grundkonstruktionen, und sie führen zu völlig verschiedenen Risiken.
Variante 1: alle sind Hauptmieter
Alle Bewohnerinnen und Bewohner stehen im Mietvertrag und haben gleiche Rechte. Der Preis dafür ist die Solidarhaftung: Gegenüber dem Vermieter haften alle für die gesamte Miete. Zahlt eine Person nicht, müssen die anderen einspringen - und zwar für den vollen Betrag, nicht nur für den Anteil. Dazu kommt die Trägheit im Alltag: Über die Wohnung kann die Gemeinschaft nur gemeinsam verfügen, ein Auszug oder ein neuer Mitbewohner braucht das Einvernehmen aller.
Variante 2: eine Person ist Hauptmieter, die anderen sind Untermieter
Diese Konstruktion ist beweglicher - Leute können kommen und gehen, ohne dass der Hauptvertrag angefasst wird. Dafür sind die Untermieter deutlich schlechter geschützt: Sie haben kein Vertragsverhältnis zum Eigentümer. Und die Falle, die in Salzburger WGs regelmäßig zuschlägt: Kündigt der Hauptmieter seinen Vertrag, enden damit automatisch auch alle Untermietverhältnisse. Wer als Untermieter einzieht, sollte deshalb wissen, wie lange der Hauptvertrag noch läuft.
Die Arbeiterkammer empfiehlt in beiden Fällen zwei Dinge: schriftliche Untermietverträge im Innenverhältnis, die festhalten, wer welchen Anteil an Miete, Betriebskosten und Kaution trägt - und den Vermieter vor dem Abschluss darüber zu informieren, dass die Wohnung als WG genutzt wird. Das erspart später den Streit über Personenzahl und unerlaubte Weitergabe. Die Übersicht dazu steht bei der Arbeiterkammer.
Untermiete und Zwischenmiete im Sommer
Zwischen Anfang Juli und Ende September steht in Salzburg viel Wohnraum leer, weil Studierende heimfahren - und gleichzeitig sucht die Stadt wegen der Festspiele Quartiere. Die Versuchung, das Zimmer weiterzugeben, ist entsprechend groß. Das Mietrecht setzt dabei klare Grenzen.
Eine teilweise Untervermietung - Sie wohnen weiter in der Wohnung - kann der Vermieter grundsätzlich nicht wirksam verbieten. Vier Konstellationen sind aber problematisch, und zwei davon sind ein Kündigungsgrund für den Hauptvertrag:
- Gänzliche Weitergabe, wenn Sie selbst ausziehen: Kündigungsgrund.
- Offenbar unverhältnismäßig hoher Untermietzins im Verhältnis zu dem, was Sie selbst zahlen: Kündigungsgrund.
- Überbelag, also mehr Bewohner als Räume.
- Begründete Sorge um den Hausfrieden.
Für die Sommermonate heißt das praktisch: Wer für Juli und August komplett auszieht und das Zimmer zum Festspielpreis weitergibt, riskiert beides gleichzeitig - gänzliche Weitergabe und überhöhtes Entgelt. Die rechtssichere Variante ist, das Zimmer zu behalten, einen Teil unterzuvermieten und beim Preis nicht über den eigenen anteiligen Mietzins hinauszugehen. Die Rechtslage fasst oesterreich.gv.at zusammen.
Die eigene Wohnung
Die allgemeinen Regeln - Richtwert, Kaution, Befristungsabschlag, Bestellerprinzip bei der Maklerprovision - gelten für Studierende wie für alle anderen und stehen im Beitrag zum Wohnung mieten in Salzburg. Drei Punkte treffen Studierende aber härter als andere Mietergruppen:
- Die Kaution als Einstiegshürde. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, zulässig nach der Rechtsprechung bis zu sechs. Bei einer Wohnung um 700 Euro sind das 2.100 Euro, die vor dem Einzug liegen müssen - zusätzlich zu Möbeln und Umzug.
- Die Befristung. Bei einem befristeten Vertrag sind Sie grundsätzlich für die gesamte Laufzeit gebunden, gesetzliche vorzeitige Kündigungsrechte greifen frühestens nach einem Jahr. Ein Auslandssemester im dritten Studienjahr lässt sich damit schlecht vereinbaren, wenn keine Ausstiegsklausel im Vertrag steht.
- Die Möblierung. Heim und WG kommen möbliert oder teilmöbliert, die eigene Wohnung selten. Das sind einmalig schnell mehr als 1.000 Euro, die in keinem Mietpreisvergleich auftauchen.
Ob eine Wohnbeihilfe des Landes in Frage kommt, lässt sich pauschal nicht beantworten: Das Land Salzburg führt eine Wohnbeihilfe mit eigenen Antragsformularen über die Abteilung 10, Kontakt wohnbaufoerderung@salzburg.gv.at. Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, hängt vom Haushaltseinkommen und der Art des Mietverhältnisses ab und gehört dort direkt geklärt.
Wo Sie in Salzburg suchen
Die Hochschülerschaft betreibt neben der Jobbörse eine eigene Wohnungsbörse, in der zuletzt 109 Anzeigen standen, gefiltert nach WG, Wohnung und Studentenheim und mit Zusatzangaben zu Möblierung, Balkon, Stellplatz, Haustieren und befristeter Untermiete. Vertreten sind mindestens 25 Stadtteile, von der Altstadt über Nonntal, Parsch und Maxglan bis Liefering und Itzling. Für WG-Zimmer ist das der Kanal mit dem geringsten Streuverlust, weil dort fast ausschließlich Studierende inserieren: boersen.oeh-salzburg.at.
Für die Wegzeiten lohnt sich vorher ein Blick auf die Standorte: Wer an der Naturwissenschaftlichen Fakultät oder im Unipark studiert, ist in Josefiau, Nonntal und entlang der Alpenstraße richtig; wer ans Mozarteum oder an den Rudolfskai muss, im Andräviertel, in Mülln und rechts der Salzach. Die Verteilung der Universitätsgebäude über die Stadt behandelt der Beitrag zur Universität Salzburg, die Stadtteile selbst der Beitrag zu den Salzburger Stadtteilen.
Was wann passt
- Erstes Semester, Ortswechsel, unsichere Planung: Heim. Die monatliche Kündigungsmöglichkeit ist bei keiner anderen Wohnform zu haben, und alle Nebenkosten stecken im Preis.
- Ab dem zweiten Jahr, feste Freundesgruppe: WG, wenn geklärt ist, wer unterschreibt. Bei Fremden in einer bestehenden WG ist die Untermietvariante das kleinere Risiko, bei einer gemeinsam gegründeten WG die Hauptmietvariante die fairere.
- Master, Partnerschaft, Nebenjob mit Einkommen: eigene Wohnung - aber mit Ausstiegsklausel und nachgerechnetem Befristungsabschlag.
Wie sich die drei Varianten ins Monatsbudget einfügen, rechnet der Beitrag zu den Kosten des Studiums in Salzburg durch.
Stand August 2026. Kündigungsbestimmungen nach Paragraf 12 Studentenheimgesetz, Angaben zu Wohngemeinschaft und Untermiete nach der Arbeiterkammer und oesterreich.gv.at, Hinweise zur Entgeltminderung im Heim nach dem Sozialreferat der ÖH Salzburg. Im Streitfall ersetzt keine Übersicht die Rechtsberatung - sie ist für ÖH-Mitglieder und AK-Mitglieder kostenlos.
