Immobilienpreise in Salzburg: Die amtlichen Zahlen
Häuser kosten im Land Salzburg im Mittel 4.766 Euro je Quadratmeter und werden seit drei Jahren billiger. Baugrund dagegen hat sich seit 2015 mehr als verdoppelt - in der Stadt liegt er beim Zehnfachen des Österreichschnitts.
Warum die üblichen Zahlen nichts taugen
Wer nach Immobilienpreisen für Salzburg sucht, bekommt je nach Portal 5.400, 7.345 oder "bis zu 8.500" Euro pro Quadratmeter genannt. Die Werte widersprechen sich nicht nur in der Höhe, sondern teils auch in der Richtung der Entwicklung.
Der Grund liegt in der Methode. Portale werten Angebotspreise aus - also das, was Verkäufer verlangen. Was tatsächlich bezahlt wird, steht dort nicht. Statistik Austria geht den umgekehrten Weg und liest die tatsächlich gezahlten Transaktionspreise aus den im Grundbuch gespeicherten Kaufverträgen aus. Freundschafts- und subventionierte Preise werden dabei möglichst ausgeschlossen, um den redlichen Geschäftsverkehr abzubilden.
Diese Zahlen sind Medianwerte: Bei der Hälfte der Objekte lag der Quadratmeterpreis darüber, bei der anderen darunter. Ein Median ist gegenüber einzelnen Luxusverkäufen deutlich robuster als ein Durchschnitt. Alle folgenden Werte stammen aus der Auswertung der Immobilien-Durchschnittspreise 2025, veröffentlicht am 28. Mai 2026.
Eine Einschränkung vorweg: Häuser- und Wohnungspreise werden auf Ebene der Bundesländer und Bezirke ausgewiesen. Die Werte in den ersten Tabellen gelten also für das Land Salzburg, nicht für die Stadt allein. Wo Zahlen für die Stadt vorliegen, ist das eigens angemerkt.
Salzburg im Bundesländervergleich 2025
| Region | Häuser | Wohnungen | Baugrund |
|---|---|---|---|
| Wien | 5.376 € | 5.212 € | 799 € |
| Vorarlberg | 5.077 € | 5.000 € | 640 € |
| Tirol | 4.828 € | 4.965 € | 391 € |
| Salzburg | 4.766 € | 4.968 € | 383 € |
| Oberösterreich | 2.905 € | 3.373 € | 139 € |
| Kärnten | 2.609 € | 3.260 € | 88 € |
| Niederösterreich | 2.653 € | 3.089 € | 116 € |
| Steiermark | 2.421 € | 2.750 € | 90 € |
| Burgenland | 1.889 € | 1.859 € | 77 € |
| Österreich gesamt | 2.836 € | 4.162 € | 135 € |
Salzburg liegt bei Häusern beim 1,7-fachen des Österreichwerts, bei Wohnungen beim 1,2-fachen - und bei Baugrund beim 2,8-fachen. Die stärkste Abweichung nach oben betrifft also nicht das fertige Objekt, sondern den Boden.
Häuser werden das dritte Jahr in Folge billiger
Der wichtigste Befund steckt in der Zeitreihe. Bei Wohnhäusern im Land Salzburg fällt der Medianpreis seit dem Höchststand 2022 kontinuierlich:
| Jahr | Häuser | Wohnungen | Baugrund |
|---|---|---|---|
| 2015 | 3.023 € | 3.151 € | 171 € |
| 2019 | 3.632 € | 4.002 € | 215 € |
| 2021 | 4.864 € | 4.646 € | 222 € |
| 2022 | 5.333 € | 4.950 € | 256 € |
| 2023 | 5.161 € | 5.012 € | 334 € |
| 2024 | 4.974 € | 4.926 € | 308 € |
| 2025 | 4.766 € | 4.968 € | 383 € |
Von 5.333 Euro im Jahr 2022 auf 4.766 Euro 2025 sind 567 Euro je Quadratmeter oder 10,6 Prozent - und zwar in jedem der drei Jahre ein Minus. Das ist bemerkenswert, weil die Preise österreichweit 2024 und 2025 wieder gestiegen sind. Salzburg bewegt sich hier gegen den Bundestrend.
Bei Wohnungen sieht es anders aus: Nach dem Höchststand von 5.012 Euro 2023 und einem Rücksetzer 2024 liegt der Wert 2025 mit 4.968 Euro wieder fast auf dem alten Niveau, nur 0,9 Prozent darunter. Wohnungen halten ihren Preis also, Häuser nicht.
Der eigentliche Preistreiber ist der Boden
Während gebaute Objekte stagnieren oder nachgeben, kennt der Baugrund nur eine Richtung. Von 171 Euro je Quadratmeter im Jahr 2015 auf 383 Euro 2025 - ein Plus von 124 Prozent in zehn Jahren. Allein von 2024 auf 2025 waren es 24,4 Prozent.
Statistik Austria ordnet die starken Anstiege ab 2023 teils einer veränderten Zusammensetzung der beobachteten Transaktionen seit der Zinswende Mitte 2022 zu. Der Trend ist damit nicht allein Nachfragedruck, aber die Größenordnung bleibt bemerkenswert: In Salzburg, Vorarlberg, Tirol und Wien lagen die Preise 2025 für sämtliche Objekttypen über dem Österreichschnitt.
Die Stadt Salzburg und der Nachbarort, der sie übertrifft
Für bebaubare Grundstücke liegen auch Gemeindewerte vor - und hier wird es für die Stadt konkret. In der Stadt Salzburg kostete der Quadratmeter Baugrund 2025 rund 1.345 Euro. Das ist das Zehnfache des Österreichschnitts von 135 Euro und dreieinhalbmal so viel wie der Landesschnitt.
Kurios ist der Blick auf die Nachbarschaft: Unter den zehn teuersten Regionen Österreichs findet sich Anif mit 1.851 Euro je Quadratmeter - also gut 500 Euro über der Stadt Salzburg. Die Flachgauer Gemeinde rangiert damit in einer Liga mit Reith bei Kitzbühel (2.742 Euro), der Stadt Kitzbühel (2.617 Euro) und Lech (2.108 Euro).
Statistik Austria weist ausdrücklich darauf hin, dass in solchen Orten wenige sehr teure Transaktionen die Preise nach oben treiben. Bei kleinen Gemeinden mit wenigen Verkäufen pro Jahr ist ein einzelner Abschluss also stark wirksam - anders als in der Stadt, wo sich der Wert auf viele Transaktionen stützt.
Was das in absoluten Beträgen heißt
Zum Median gerechnet, ohne Nebenkosten:
- Eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Land Salzburg: rund 347.800 Euro.
- Ein Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche: rund 571.900 Euro.
- Ein Baugrundstück mit 500 Quadratmetern im Landesschnitt: rund 191.500 Euro - in der Stadt Salzburg dagegen rund 672.500 Euro, also mehr als ein fertiges Haus im Landesmittel.
Die letzte Zeile erklärt viel über den Salzburger Wohnungsmarkt: Wo der nackte Boden teurer ist als andernorts das gebaute Haus, verschiebt sich alles in Richtung Geschoßbau und Bestandsimmobilie. Warum Mieten in Salzburg entsprechend hoch sind und welche Regeln dort gelten, steht im Überblick zu Wohnung mieten in Salzburg.
Was diese Zahlen nicht sagen
Drei Einschränkungen gehören dazu, damit die Werte richtig gelesen werden:
- Land ist nicht Stadt. Häuser- und Wohnungspreise oben gelten für das gesamte Bundesland, vom Lungau bis zur Stadtgrenze. In der Stadt selbst liegen die Werte höher, im Inneren Gebirge niedriger.
- Der Median ist keine Lagebewertung. Zwischen Altstadt, Stadtteilen wie Lehen oder Taxham und den Villenlagen am Berg liegen Welten, die eine einzige Zahl nicht abbildet.
- Für Zeitvergleiche gibt es Besseres. Statistik Austria merkt selbst an, dass verkaufte Immobilien in Menge und Qualität von Jahr zu Jahr schwanken und für Preisvergleiche über die Zeit ein qualitätsbereinigter Preisindex besser geeignet ist. Die Jahreswerte werden zudem laufend revidiert.
Wer eine konkrete Immobilie bewerten will, kommt um eine Einzelbewertung nicht herum. Für die Frage, ob Salzburg teuer ist und wohin sich der Markt bewegt, sind diese Zahlen aber die einzige belastbare Grundlage - weil sie auf Kaufverträgen beruhen und nicht auf Inseraten.
Stand August 2026. Alle Werte nach Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, veröffentlicht am 28. Mai 2026. Häuser und Wohnungen als Medianwerte je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrische Mittel je Quadratmeter Grundfläche. Die Beispielrechnungen sind aus diesen Medianwerten abgeleitet.
